火災保険を契約するために、建物の価値をあらわす「建物評価額」を算出し、それを参考に保険金額を設定します。
評価額の算出方法や、設定した保険金額が正しいかがいまいちわからない方も多いかと思います。
また、保険見直しの際に前の契約のままの保険金額で契約をすると、現在の評価額とずれている可能性があります。
建物評価額とは何か、そして建物評価額を参考にどう保険金額を算出した方がいいかを見ていきましょう。
・物件の種別・新築/中古によって建物評価の計算方法が異なります。
・マンションは、購入価格には共有部分の価格も上乗せされていますが、火災保険の対象は自分が住んでいる部屋の部分のみとなります。
・建物の評価よりも高い金額の保険をかけないように注意が必要です。
火災保険の建物評価額とは？
建物評価額とは文字通り建物の経済的な価値を表す金額で、この建物評価額を参考に火災保険金額が決められます。
この火災保険の金額は火災等の被害に遭った場合に支払われる損害保険金の上限となります。
建物評価額から保険金額を決める際、「新価」と「時価」という2種類の算出方法があります。
建物評価額の新価とは？
「新価」とは保険の対象となる建物と同等の建物を改めて建て直したり、購入したりするのに必要な金額のことをいいます。
保険金で新しく家を建てなおすことができるでしょう。
万が一の時に、損害を補償してくれるという保険の役割を果たしているため、最近はほとんどすべての保険会社がこの新価で計算しています。
建物評価額の時価とは？
「時価」とは保険金を受け取る時点での保険の対象物の価値のことで、評価額から経年劣化で下がった価値の分の金額を差し引いて算出されます。
時価で算出された場合、損害保険金だけでは新たに同等の価値の建物を購入したり建築し直したりすることができません。
保険料は新価と比べると安くなりますが、おすすめできません。
保険金は次の生活を始めるための大切な費用となるため、じゅうぶんな保険金を受け取れないことによって以前と同等の建物に住めなくなることは避けたいですよね。
昔、時価で契約したことがある場合は内容の見直しをおすすめします。
建物評価額の算出方法
建物の種類ごとに、新価での建物評価額の計算方法を見てみましょう。
新築一戸建ての建物評価額算出方法
新築一戸建ての場合、購入時（建築時）の総費用から土地代・諸経費を除いた純粋な建物のみの価格が分かれば、それが建物評価額となります。
建売り（土地と建物を併せて購入する）の場合で建物のみの価格が分からないという場合は消費税額から建物評価額を算出することができます。
ポイント
建物評価額＝消費税額÷消費税率
消費税は土地代にはかからないため、この数式で建物の金額をもとめることができます。
中古一戸建ての建物評価額算出方法
中古物件の場合は、建築年と新築時の建物の価格が分かるかどうかで計算方法が異なります。
建築年、新築時の建物の価格が分かる場合
「年次別指数法」で算出します。
年次別指数法は建物の書かkに建築年に応じた指数（建築費倍率）をかけて物価の変動などをはねいさせる建物評価額の算出方法です。
この建築費倍率は一定ではなく毎年見直されているため、購入時に確認する必要があり、数式は下記の通りとなります。
建築時の評価額を利用した年次別指数法であれば、より正確な評価ができます。
建築年と新築時の建物の価格が分からない場合
「新築費単価法」を使って算出します。
新築費単価法とは建物の構造、所在地から算出された１㎡あたりの標準的な建築費（新築単価）に建物の延焼面積を掛け合わせて建物評価額を算出する方法です。
新築費単価法を取る場合、下記の数式となります。
ポイント
新築費単価×延焼面積＝建物評価額
ただし新築費単価法で算出された建物評価額はあくまで標準的な建築費をもとにした概算価格のため、より実態に近くするため保険会社と相談して±30％の範囲で調整されます。
マンションの建物評価額算出方法
マンションの購入価格には専有部分の建物の価格だけでなく、土地代や共有部分の価格が含まれています。
建物評価額を算出するには専有部分の建物の価格のみが必要となります。
そこで新築単価法を使って建物評価額を算出します。
例
新築費単価が10万円、延床面積(専有面積)が80平方メートルの場合
10万円✕80平方メートル＝800万円
全部保険の原則
保険金額は保険の対象と同じ価格にしなければいけないという原則があり「全部保険の原則」と言います。
もらえる保険金の上限を「限度額」といい、限度額はご自身で設定することが可能です。
限度額は、建物評価額と同額で設定する方が良いでしょう。
古い保険契約は要注意
最近は新価で建物評価額を算出するため、この原則から外れることはまずありませんが、古い保険契約だと知らず知らずのうちに全部保険の原則が破られていることがあります。
現在は最大で10年間まで新規で加入できる火災保険ですが、以前は最長で35年まで加入することが出来ました。
こう長期で契約していた場合で時価で契約していた場合は下記の状態となっている可能性が高いため注意が必要です。
・全部保険：保険金額が建物評価額と同額
・超過保険：保険金額が建物評価額より高い状態
・一部保険：保険金額が建物評価額よりも低い
全部保険
保険金を4,000万円で設定、建物評価額が4,000万円と同額のケース
保険金額と建物評価額が同額の場合が、火災保険の適切な加入方法といえるでしょう。
超過保険
保険金を5,000万円で設定、建物評価額が4,000万円に落ちているケース
万が一、火災で建物が焼けた場合でも受け取れる保険金は4,000万円です。
保険金額が高いほど、保険料も高くなるため、建物評価額以上の保険金額を設定していると保険料を無駄に払っていることになります。
古い契約の場合は、保険を確認して見直しすることをおすすめします。
一部保険
保険金を4,000万円で設定、建物評価額が5,000万円と高いケース
万が一、火災で建物が全焼したとしても保険金は4,000万円しか受け取れません。
建物評価額に対し1,000万円が足りず、新しく建て直す時にはご自身で負担することになります。
せっかく火災保険に入っているにもかかわらず、保険の意味が半減するため、一部保険になっている場合は保険の見直しをおすすめします。
まとめ
建物評価額は、火災保険の補償となる建物の価値の金額です。
建物の評価と同額の保険金を受け取る「新価」を選ぶことをおすすめします。
特に、火災が発生した場合は、新しく建て直す必要が出てくるため大金が必要になります。
万が一の時に備えて、正しい火災保険に加入しているか保険の見直しをしましょう。
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